미국 재산법 부동산법상 토지특약

한국과 달리 미국의 부동산와 토지거래는 미국의 부동산법에 따르지만, 그 법은 다소 상이합니다. 따라서 미국의 부동산을 구매하거나 집을 구매할 때 대도시의 경우에는 특별히 문제가 없는 경우가 많지만 지방으로 갈 수록 지역 / 동네마다 특이한 토지제도가 있기 때문에 이를 미리 점검하는것은 굉장히 중요합니다. 그 이유중 하나는 토지 사용에 대한 제한이 있고 그 제한이 특별한 약정이 이미 설정되어 내려오는 경우가 있기 때문입니다.

토지사용에 대한 특별약정 (Real Covenants)

토지사용에 대한 특별약정이 과거로부터 전해내려오는 경우가 있습니다. 예를 들어 어떤 도시는 미학적으로 모두 빨간색 집을 짓거나 빨간색 집을 유지하도록 되어있는 경우 해당 로컬 규정에 따라야 합니다. 하지만 어떤 경우에는 내가 직접 구매할 집이 타인의 집을 위해서 편익을 제공해야 하는 의무가 설정된 집도 있습니다. 예를 들어 구매할 뒷집의 바닷가나 강가의 전망을 위해서 옥상에 무언가를 설치할 수 없거나 집을 증축할 수 없게 되는 경우가 그렇습니다.

이러한 토지사용에 대한 약정은 그것이 자신의 편의와 달리 부담을 갖게 되는 것으로 집 구매의사결정에 있어서 중요한 변수가 될 수 있습니다. 이러한 약정내용이 과거로부터 전해 내려온 것이기 때문에 이를 반드시 지켜야 하는것으로 되어 있다면 이를 지켜야 하는것이 집 구매요건의 중요한 변수라 하겠습니다.

지역권

달리 말하면 나의 집에서 무언가를 하지 않겠다고 약정이 되어 있는 집을 구매할 경우 이를 타인을 위한 지역권이라고 부릅니다. Easement 라고 말하는데 타인의 토지를 위해서 내가 무언가를 하지 않겠다는 약속과 같습니다. 또한, 타인의 토지를 위해서 내가 연결된 도로를 막을수가 없게 됩니다. 설령 연결된 도로가 나의 땅 이라고 하더라도 막거나 훼방이 되는 행위를 할 수 없습니다. 실례로 저희 고객중 큰 땅이 있는 저택을 구매한 분이 계신데 비닐하우스를 짓게 되면서 동네주민의 지나다니는 도로폭이 좁아지자 소송을 당한적이 있습니다. 하지만, 현실적으로 부동산 클로징을 담당하는 변호사가 – 그것도 아주 적은 클로징 비용을 받는 변호사가- 이러한 ‘애초부터 부담이 있는” 모든 약정을 다 설명해주면서 업무를 하지는 않으므로 부동산 중개인에게 특별한 제한사항이 없는지, 지켜야 할 의무가 설정된 주택인지 모두 확인을 받아야 합니다.