모기지 설정된 부동산 인수시 두가지 옵션

모기지 설정된 건물이나 부동산, 주택등을 매매할 때 바이어가 해당 부동산에 설정된 모기지를 인수하면서 매입을 하는 경우가 있고 모기지를 인수하지 않겠다고 하면서 인수할 수 있는 경우가 있습니다. 대부분의 경우 모기지 빚을 그대로 떠 안으면서 인수를 하지만, 여러가지 정황상 모기지를 떠안지 않고 인수하는것을 선택할 수도 있습니다. 예를 들어 건물가치가 급격히 떨어지고 있다고 판단되는 경우 굳이 해당 모기지를 떠안아서 위험부담을 질 필요가 없기 때문입니다.

모기지 빚을 떠안지 않고, 즉 모기지를 인수하지 않고 건물을 매입할 경우 유리한 점은 본인이 건물주가 될 수는 있지만 해당 모기지를 기존 매매자에게 1차적으로 책임지게 할 수 있다는 장점이 있습니다. 만약 모기지를 그대로 떠안고 매입하는 경우에는 매입자 본인이 해당 모기지의 대금을 1차적으로 갚아나가야 하는 부담을 지게 됩니다.

은행 입장에서는 누가 모기지 채무를 그대로 갖고 있는지에 따라서 우선순위를 결정할 수 있지만, 결국에는 1차적으로 모기지를 책임져야 하는 사람이 채무불이행을 하는 경우 2차적으로 매입자에게 책임을 물을 수 있습니다.

결론적으로,

1. 구매자가 담보권이 설정된 부동산(subject to a mortgage)을 인수하는 경우, 해당 담보권은 여전히 부동산에 부착되어 채무를 담보하게 되며,
   이 경우, 매도인은 여전히 채무에 대해 개인적으로 책임을 집니다. 구매자는 명시적으로 그 채무를 인수하겠다고 동의하지 않는 한, 해당 채무에 대해 개인적인 책임은 없습니다.

하지만

2. 매도인이 채무를 불이행(default)하면, 저당권자(mortgagee)는 해당 부동산에 대해 압류(foreclosure)를 진행할 수 있습니다. 이는 설령 매도인이 더 이상 그 부동산의 소유자가 아니더라도 마찬가지 입니다.