임대차(Leases)의 종류와 임대차 계약 하에서 인정되는 권리 및 의무 관계
거주자 보증(Implied warranty of habitability) 위반 vs. 퇴거 소송:
임차인은 임대인이 자신의 임대인 의무(예: 수선 의무)를 위반하였고, 이 위반으로 인해 해당 부동산의 실질적 사용 및 수익권이 상실되었으며, 임차인이 임대인에게 적절한 Notice를 한 후 합리적인 시간 내에 부동산을 비우고 나갔음(Vacated)을 입증하여 묵시적 무단퇴거(Constructive eviction)에 근거한 손해배상 소송을 제기할 수 있습니다 (상업용 및 주거용 임대차 모두 적용 가능).
부동산의 소유권(Title)이 이전될 때, 기존에 설정되어 있던 모기지 채무
부동산의 소유권(Title)이 이전될 때, 기존에 설정되어 있던 모기지 채무에 대한 책임 소재 일반 규칙: 저당권설정자(Mortgagor, 즉 주택 소유자)는 자신의 부동산 소유권을 제3자에게 자유롭게 이전할 수 있습니다. 그러나 소유권이 이전되더라도 해당 부동산에 설정된 저당권(Mortgage)은 그대로 유지되며, 최초 저당권설정자 역시 금전소비대차 약정서(Note) 상의 개인적 채무 책임을 계속 부담합니다. subject to(인수 없는 저당권부 인수) vs. assume(채무 인수): 신규 양수인이…
테넌트가 계약기간 채우지 않고 나간경우
일반적으로 테넌트가 Lease 를 본인의 이익을 위해서 포기한 경우 이를 abandonment 로 표현합니다. 이런 경우 테넌트 뿐만 아니라 랜로드 (집주인)의 옵션이 무엇인지에 대해서 많은 분들이 잘 모르고 계신거 같아서 간단히 요약정리 해 드리자면 아래와 같습니다. 테넌트가 계약 만료날자까지 지키지 않고 떠난 후, 집주인의 선택지 (1) 위 Abandonment 를 ‘임대차의 종료 제안’(offer of surrender)로 보고 테넌트의…
서브리스와 임차권 양도의 구별실익
임차권 양도와 전대에 따른 임대료 지불 책임 분석 미국 부동산법에서 임대인(L)이 임대료 미납에 대해 누구에게 책임을 물을 수 있는지는 ‘계약상 지위(Privity of Contract)’와 ‘부동산상 지위(Privity of Estate)’가 누구와 형성되느냐에 따라 달라집니다. 임차권 양도 (Assignment of Lease) 세입자(T)가 남은 임대 기간 전부를 제3자(T2)에게 완전히 이전하는 임차권 양도가 발생하면, 임대인(L)과 양수인(T2) 사이에는 부동산상 지위(Privity of Estate)가 성립합니다.…
Lease 가 종료가 되면 자동으로 연장되는 기준
커머셜 리스의 경우 상업용 임대차(commercial lease)의 경우, 1년 단위의 정기 임대(year-to-year periodic tenancy)가 종료된 뒤에도 세입자(tenant)가 계속 점유(holds over)하면, 세입자는 새로운 1년 단위의 정기 임대(new year-to-year periodic tenancy)에 묶일 수 있다. 세입자가 합법적인 임대차(lawful tenancy)가 종료된 후에도 계속 점유를 유지하면, 임대인(landlord)은 다음 중 하나를 선택할 수 있다: 1. 테넌트를 퇴거시키거나 2. 테넌트와 새로운 계약을 체결한다. 이…
J-1 비자 웨이버 (waiver) 업무안내
J-1 비자 웨이버 (waiver) 업무안내 미국 내 J-1 비자를 소지하고 있는 사람들은 다른 비자 신분으로 변경할 때 귀국의무조항 (2년) 에 걸려 있는 경우가 많습니다. 따라서 이 조항때문에 갑작스러운 퇴사가 결정되거나 또는 갑작스럽게 신분변경을 결정할 때 귀국의무조항 때문에 미국 생활을 포기하게 될 수 밖에 없는 일이 생깁니다. 특히, J-1 고용주(스폰서) 는 이 J-1을 오용하여 근무중인 사람들에게…
매매인 변호사를 믿고 집을 매입한 경우 책임소재
질문: 집 매매인과는 평소에 알던 사이로 해당 집을 사기 위해서 이야기 하던중에 클로징 변호사 한명을 소개 받았습니다. 클로징 변호사는 매매인이 구한 사람이고, 저는 매수인인데 집의 타이틀에 관해서 모두 전담하기로 했고 별 문제가 없다는 이야기를 듣고 바로 집을 매입 했습니다. 나중에 알고 보니 집 타이틀에 저당도 잡혀있고 판결문도 걸려 있는것으로 확인했습니다. 이런 경우, 제가 비 의뢰인으로서…
모기지 설정된 부동산 인수시 두가지 옵션
모기지 설정된 건물이나 부동산, 주택등을 매매할 때 바이어가 해당 부동산에 설정된 모기지를 인수하면서 매입을 하는 경우가 있고 모기지를 인수하지 않겠다고 하면서 인수할 수 있는 경우가 있습니다. 대부분의 경우 모기지 빚을 그대로 떠 안으면서 인수를 하지만, 여러가지 정황상 모기지를 떠안지 않고 인수하는것을 선택할 수도 있습니다. 예를 들어 건물가치가 급격히 떨어지고 있다고 판단되는 경우 굳이 해당 모기지를…
뉴욕 민사소송법 및 규칙 (CVP) 제3024조 – 소장 정정 신청
뉴욕 민사소송법 및 규칙 (CVP) 제3024조 – 소장 정정 신청 (a) 불명확하거나 애매한 소장 소장이 너무 불명확하거나 애매하여 상대방이 이에 대해 합리적으로 응답을 작성할 수 없는 경우, 상대방은 **보다 명확한 진술을 요구하는 신청(motion)**을 제기할 수 있다. (b) 불필요하게 포함된 악의적이거나 편향적인 내용 당사자는 소장에 불필요하게 삽입된 악의적이거나 편향적인(scandalous or prejudicial) 내용을 **삭제(strike)**해 달라는 신청을 할…
한번 소송으로 종결된 케이스, 재소송 가능한지 여부
뉴욕 주 기판력 (Res Judicata / Claim Preclusion) 뉴욕주에서 “기판력”(res judicata, 또는 청구 차단 원칙이라 불림) 은, 당사자 사이의 이전 소송에서 본안에 대한 최종 판결이 있었을 경우, 동일한 청구를 다시 소송으로 제기하는 것을 금지하는 원칙입니다. 이 원칙은 이미 제기되었거나 제기할 수 있었던 모든 청구를 포함합니다. 예를 들어서, 교통사고 소송을 통한 판결이 있으면, 추후 몸에 다른…