집 수리 계약업자의 계약불이행과 피해보상

미국에서 살다보면 집을 수리할 일이 많이 생깁니다. 특히 오래된 집이나, 스프링쿨러, 하수도배관, 지붕공사, 실내바닥, 잔디활용등 여러가지 업무가 필요한 경우 인근의 공사업자 Contractor 를 찾게 되는데 지역마다 다르지만, 뉴욕의 경우에는 중국인 / 라티노계열의 사람들이 노동을 많이 하고 있고 한국사람을 찾다보면 결국 한인업자가 공사업자 사장으로서 일을 진행하는 경우가 많습니다.

 

여기서 한국인 사장을 Contractor 라고 부르고, 사장이 고용한 직원이나 다른 하청업체는 sub-contractor 라고 부르거나 그냥 하청업자라고 부릅니다. 여기까지는 공사를 맡긴 집주인의 경우 컨트롤을 할 수 없기 때문에 결국 공사업자를 대상으로만 일을 진행할 수 있습니다.

결국, 공사업자가 일을 진행하다가 아래와 같은 일이 자주 발생합니다.

  1. 다른곳보다 저렴하게 견적을 불렀기 때문에 계약을 합니다.
  2. 계약서는 문제가 생길시 어떻게 보상을 해 주는지에 대한 내용을 제대로 읽고 확인하지 않고 오직 비용과 기간정도만 확인하는 우 를 범합니다. 비용을 저렴하게 해 주었으므로 공사 진행중 문제가 생길 수 있는 부분에 있어서는 별로 까다롭게 하지 않는 경우가 많습니다.
  3. 변호사를 써서 계약서를 작성해도 문제시 골치가 아픈데 심지어 변호사가 리뷰해 주지 않은 계약서에 서명을 합니다.
  4. 어떤 경우에는 계약서도 없습니다.

중간단계에서 공사가 지연되면서 다음과 같은 일들이 자주 발생합니다.

  1. 자재값이 올라서 비용을 더 지불해야 한다.
  2. 공사중 예상치 못한 일이 더 생겨서 공사비를 더 지불해야 한다.
  3. 추가 공사비를 납부하지 않으면 공사를 멈추겠다.
  4. 추가 공사비에 대한 손해배상을 청구하겠다.
  5. 하청업자가 문제를 일으켰다.

이렇게 되면 집 수리를 맡긴 주인입장에서는 부득이 변호사를 찾게 되는데 갖고 있는것은 오직 계약서 이거나 또는 계약서도 없습니다. 만약 저희 사무실로 문의를 할 경우 아래와 같은 질문을 하게 됩니다.

  1. 계약서를 갖고 있는지 여부 , 변호사를 써서 작성했는지 여부
  2. 최초 착수금 얼마를 지불했는지 여부, 계약이행단계별로 얼마씩 납부하기로 했는지 여부
  3. 추가공사비를 요구할 경우 이에 대해서 수락을 하고 일을 진행시켰는지 여부
  4. 공사업자가 일을 그만두고 공사가 방치되어있는지 여부
  5. 공사업자가 정식으로 등록된 회사이며 정식으로 라이센스가 있는지 여부
  6. 공사업자가 보험에 가입이 되어있는지 여부
  7. 공사업자의 회사주소, 실제 영문이름등을 알고 있는지 여부

주로 문제가 생긴 후에 점검을 해 보면 공사업자의 정식이름을 알지 못하는 경우가 많고, 회사가 어디에 있는지도 모르는 경우도 많으며, 견적단가가 평균 10만불짜리 공사인데도 불구하고 3만불에 계약을 하고 일시불로 미리 납부를 했거나 또는 그냥 사라질 경우 도저히 찾을 수 없는 경우가 많이 있었습니다. 이렇게 믿고 하게 된 계기는 과거 일을 맡겨본 경험을 토대로 신뢰를 갖게 되는 경우가 많은데 만약 공사비가 크게 들어가는 공사인 경우에는 그 피해액은 굉장히 커질 수 밖에 없습니다.

만약 분쟁중 공사를 마무리를 해야 하는 상황인 경우

  1. 다른곳에서 3군데 정도 견적을 받아두고 결정해서 일을 마무리 할 수 있습니다.
  2. 일을 마무리 하는데 들어가는 공사비가 기존 분쟁중인 계약 공사비보다 추가로 돈이 더 들어간 상태라면 그 만큼이 손해보상액 청구가능금액이 됩니다.
  3. 누가 계약을 위반했는지 꼼꼼히 따져서 위반한측 / 위반하지 않은측이 누군지 명확히 염두하고 일을 진행해야 합니다. 어떤 경우에는 집 주인이 계약을 위반하는 경우도 있습니다. (공사비 납부 지연등)
  4. 공사업자가 제대로 된 곳인 경우에는 이행지연이나 이행불능이 예상될 경우 사전에 보증을 요구하는 레터를 보내야 합니다.
  5. 보증요구는 30일 대기기간이 있습니다.
  6. 명확히 보증을 하지 않거나 추가공사를 거절할 경우 바로 소송도 가능하지만, 공사마무리를 한 후 청구할 수도 있습니다.
  7. 양측이 서로간에 상호 계약위반이 섞여있는 경우 손실금액을 잘 계산해서 진행을 하는것이 좋습니다.

공사비용을 추가로 더 주겠다고 약속을 하고 마무리한 경우

상황에 따라서 이렇게 일을 마무리 해야 하는 일들이 생길 수 있습니다. 왜냐하면 지연시키는것이 더 큰 피해를 야기할 수 있기 때문입니다. 이런 경우 변호사 상담후에 공사를 더 진행시키고, 추가청구되는 부분에 있어서는 지불거절을 할 수 있습니다. 만약 추가공사비 요구가 예측불가능했고, 합리적이지 않다면 공사비를 더 주겠다고 약속하고 일을 진행시킨 부분에 있어서는 면책이 가능합니다. 즉, 추가공사비를 주지 않아도 되는 입장이 됩니다.

심지어, 공사업자가 자재값이 서비스 노무비로 몇만불을 추가로 지출했다고 하더라도 계약을 파기한 공사업자는 이렇게 지출을 한 부분에 대해서 본인의 책임에서 상계하거나 반환을 요구할 수 있지만, 계약을 먼저 파기하지 않은 집주인은 상대방으로 받은 혜택이 있다고 하더라도 이에 대해서 반환 또는 상계를 거절할 수 있습니다. 왜냐하면 안그래도 상대방의 계약위반으로 인해서 공사를 마무리 하기위해서 추가지출에 따른 손해가 따르는데, 여기서 더 추가 손실을 입는 되는 경우가 발생하기 때문입니다. (계약 위반자에게 혜택을 주는것은 법적 형평성에 맞지 않습니다.)

 

손실 계산액 책정방법

  1. 계약금 – 타 공사업자와의 계약을 통해서 추가된 부분 = 손실액 입니다.
  2. 우발적으로 더 들어간 비용에 대해서도 합산 가능합니다.
  3. 타 업자로 대체하는데 들어간 비용등도 합산 가능합니다.
  4. 자재비등은 합리적인 시장가격이라면 비록 더 추가가 되더라도 합산청구 가능합니다.
  5. 만약 계약의 이행을 처음으로 되돌리고 처음 쓴 비용만 그냥 상계받기를 원한다면 손해액이 조금 줄어들지만 가능합니다. 주로 시작단계에서 큰 피해가 없는 경우에 선택적으로 가능하고 소송이 길어지지 않는다는 장점이 있습니다.