비즈니스 매입과 사기 그리고 소송

사기를 당하지 않게 하기 위해서 반대로 사기를 당하는 방법에 대해서 특별히 작성을 해 드립니다. 경제사정 어려운 가운데 비즈니스를 매입하고, 판매자 Seller 가 중요한 정보를 공개하지 않고 처분했을 때 매입자 Buyer 는 경제적으로 큰 손실을 입게 됩니다. 이렇게 큰 손실을 입은 이후에는 사업에 집중도 할 수 없고 결국 도망가듯이 처분을 하거나 랜트비를 체납하여 강제퇴거를 당하기도 합니다.

그래도 미국생활에 경험이 있는 분 들은 변호사를 써서 비즈니스 클로징을 하게 되며, 변호사는 타이틀회사를 통해서 어떤 Lien (근저당 설정등) 이 걸려 있는지 여부를 확인하는 과정을 합니다. 하지만 변호사는 타이틀 회사의 리포트만 보고 별도로 찾아보지 않는 실수도 간혹 하기 때문에 변호사도 제대로 검색을 해 보지 않고 매매과정을 마무리 하게 되는 경우도 있습니다.

민사/상거래상 사기의 개념은 형사법상 사기의 개념에 비해서 인정되는 범위는 넓습니다. 예를 들어 형사상 사기는 고의로 속여서 남의 재물을 얻는 행위이지만, 민사/상거래상 사기의 경우에는 “중요한 정보를 공개하지 않음” 을 근거로도 사기가 성립이 될 수 있습니다. 중요한 정보라는 것은 바이어가 반드시 알아야 할 정보들 입니다. “그런 정보를 알면 매입을 하지 않았을 것이다.” 라는 중요한 정보들은 모두 포함이 됩니다.

I. 이렇게 비즈니스 매입과정을 거칠 때 매입자에게 피해를 줄 수 있는 사람들은 결국 다음과 같습니다.

  1. 변호사
  2. 부동산 중개인,브로커,세일즈
  3. 타이틀 회사
  4. 판매자 Seller

위 사람들은 비즈니스 매매에 관련되어 일을 함께 하게 되고 수익을 얻어갑니다. 결국 거의 모든 돈은 바이어의 돈이라고 생각해도 됩니다. 이들은 거래를 성사시켜야 돈을 버는 1,2,4번이 있고 타이틀회사는 서치 비용으로만 약 $400 – $500불 받아갑니다.  바이어가 타이틀회사에 별도로 문의를 해서 검색을 한 경우에는 타이틀회사도 실수를 하면 책임을 지게 되지만 대부분의 경우 변호사-타이틀회사의 거래관계를 이용하여 변호사에게 일임하는 경우가 많습니다.

타이틀회사는 일은 많지만 영세한 경우가 많고 1인 + 아르바이트생 다수로 구성되는 형태로 운영되는 경우가 많이 있습니다. 그래서 타이틀회사도 실수를 간혹 저지르며, 전문성이 부족하거나 이제 시장에 진입한 회사는 실수가 많을 수 있습니다. 어떤 경우에는 변호사는 타이틀회사에 일을 많이 일임하고 변호사가 하는 업무도 타이틀회사가 대신 처리해주는 경우도 많이 있습니다.

 

II. 비즈니스 사기를 당하는 상황은 주로 아래와 같습니다.

  1. 변호사를 사용하지 않는 경우
  2. 금전거래를 별도로 뒤에서 진행하고, 계약서상 매입단가를 낮춘 경우 (현금이 다수 포함)
  3. 가게에 Loan이나 Line이 걸려 있는 경우
  4. 중요한 정보를 실수로 빠트린 경우 (실수등으로 타이틀 서치에서도 안나오는 경우가 있을 수 있습니다.)
  5. 환풍기등이 있다는 듯한 느낌으로 도면을 제공하여 바이어측에서 “알아서 확인” 하라고 하는 상황
  6. 브로커나 셀러 에이전트가 거래를 성사시키기 위해서 다른 바이어도 있다며 독촉하는 상황
  7. 건물에 Lease 계약이 없는 경우
  8. 건물에 Lease 계약이 곧 끝나가는 경우 (연장 안된경우)

 

중요 고려사항

  1. 업무 자체가 비즈니스 오너의 개인실력에 크게 의존되어 운영되어왔던 상황 (매매 후 떠나면 손님이 사라짐)
  2. Lease 계약기간
  3. 현금거래를 요구받는지 여부
  4. Loan, Lien 이 걸려있는지 여부