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상업용 부동산의 임대방법

상업용 부동산의 임대방법

미국에서의 부동산 임대는 한국과는 달리 임대 기간이 최소 3년 이상(평균 5년)으로 장기화 되어 있고, 임대계약의 제반 조항 및 조건들이 복잡하고 전문화 되어 있어 임대계약에 서명을 하기 전에 재무적인 부분과 법적인 부분에 대한 세심한 주의가 필요하다.

임대절차

부동산 임대와 관련하여 임차인에게 발생되는 비용은 변호사와 관련된 비용만 발생되며 중개기관에 대한 수수료는 건물주가 내게 되므로 임차인에게는 비용이 발생되지 않는다.전체적인 소요기간은 임대하고자하는 면적과 시장상황에 따라 크게 차이가 있지만 통상 물건 물색에서부터 입주까지 2~3개월 정도가 소요된다.

임대물건 물색

실행 예상을 감안하고 효율적인 사업장 확보를 위한 임대물건 물색에 있어 중요한 고려사항은 다음과 같다.

  • Downtown 또는 Suburban (도심 또는 교외)
  • Direct Lease 또는 Sublease

Sublease(기존 임차인으로부터 임대)의 경우, 단기 임대와 낮은 임대료로 임대를 할 수 있는 장점이 있으나, 임대계약에 대한 법적인 지위와 제반 보조비용 측면에서 Direct Lease(건물주로부터 임대)보다 좋지 못한 단점이 있음.

  • Class A 또는 Class B

건물의 질이 문제가 되지 않을 경우, Class B 건물을 임대하는 것이 임대료 측면에서 유리

  • Access 및 Visibility

도심을 제외하고는 차량이동이 필요하며 대 고객 업무를 할 경우에는 Access 및 Visibility에 대한 고려가 필요함

  • 건물주의 평판 및 기존 입주자

기존의 입주자들이나 외부에서 판단하는 건물주의 평판이 중요할 수도 있음.

  • 외부 편의 시설
  • 주차시설

교외 지역 사무실의 경우 적어도 임대면적 1000sq. ft. 당 4대의 주차공간이 필요함.

임대조건 협의 및 임대계약 체결

임대 계약 조건협의는 중개기관(건물주 중개기관/임차인 중개기관)을 매개로 하여 임대 계약 중 재무적인 부분(임대료, 임대기간 등)에 대한 조건을 협의하게 된다.

임대료

대부분의 임대료는 임대료에 관리비용이 포함되나, 창고 같은 산업용 부동산의 임대료는 별도로 관리비용 및 부동산 세금 비용을 임차인이 지불토록 되어 있음.

임대료 상승적용 기준

대부분의 사무실 임대료의 경우, 임대료에 포함되는 건물주의 서비스는 1)임대 해당년도의 관리 비용, 2)기준년도의 부동산 세금, 3)광열비 및 공용면적 관리비용, 4) 청소비용 등임. 하지만, 임대 해당연도에 발생되는 관리비용을 초과하여 상승되는 제반 비용부분은 매년 상승하도록 되어 있는 것이 관행임.

전기료 부과기준

전기료는 1) Direct Meter(임대 사무실에 직접 계측 기 설치), 2) Sub meter(각 층에 설치된 계측 기로 임대 면적 비율에 다라 부과), 3) 일정 금액을 부과하는 3가지 방법이 있음.

임대계약 기간

건물주는 통상 5년 이상을 요구하며, 단기 임대의 3년도 가능하나 임대료 및 제반 임대조건 측면에서 5년 계약보다 좋지 않음

  • 건물주가 제공하는 특혜 비용

무료 임대기간, 내장 공사 지원 비용 등이 있음.

  • 각종 Option

임대 계약 갱신 Option, 임대 면적 건물 내부 확보 Option, 임대 기간 중 파기 Option 등 다양한 Option을 요구할 수 있음.

  • 임차 보증금

통상적으로 2~6개월간의 임대료를 임차 보증금으로 요구함.임대계약의 기본적인 조건에 대한 합의가 이루어지면 건물주는 임대계약을 작성하게 되고 작성된 임대계약은 임차인에게 전달 된다.

임대 계약서가 전달되면 임차인은 변호사를 고용할 필요가 있으며 고용된 변호사는 당초 협의된 임대료, 임대면적, 기간, 비용 정산내역, 건물주가 지급하는 보조금 등이 반영 되었는지를 확인 하게 되며 또한 임차인에게 불리하게 되어 있는 제반 조항들에 대해 건물주측 변호사와 협의 하게 된다.

최종 협의된 임대계약서에 서명함으로써 임대 계약이 효력을 발생하게 되고 임차인은 사무실 이전과 관련되니 준비를 할 수 있게 된다.

임대 계약에 서명하기 전까지는 임차인이 건물주 또는 중개기관에 대해 어떠한 재무적 또는 법적 의무도 발생하지 않는다.임대계약 검토 및 협의 시 변호사의 활용은 필수적이며 많지 않은 비용으로 변호사 활용이 가능하다.

임대시 고려해야 할 비용

구분내용비고
1. 부동산 중개 수수료임차인은 부담하지 않음건물주 부담
2. 변호사 임대계약 검토$1,000 ~ $1,500소규모 사무실 임대의 경우
3. 내장 공사 비용대부분의 경우는 가구 비용을 제외한 일반적인 공사비용은 건물주가 부담하게 됨
4. 이사비용

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