상가 건물 Lease 계약을 하기 위해서는 고려해야 할 점

상가 건물 Lease 계약을 하기 위해서는 고려해야 할 점이 한 두가지가 아닙니다. 관련 법적 소송도 많고 잘못 계약하면 계약기간에 묶여서 계약서를 수정하기도 힘듭니다. 그냥 버티고 사업체를 하셔야 하기 때문에 분쟁이 많이 생깁니다. 그래서 Landlord Tenant 관련 소송이 법원에 많이 제기 됩니다.  우선 변호사 선임을 꼭 하시길 권합니다.


고려해야 할 점 
– 제일 중요한 해당 건물의 월 임대료- 몇년간 계약을 유지할 것인지 여부 (사업운영에 굉장히 중요한 고려사항입니다.)- 매년 얼마의 금액이 상승하는지 고려해야 합니다.( 보통 매년 임대료가 상승합니다.)- 임대시 계약서에 Property Tax 가 포함되어 있는지 여부 (보통은 포함되어 있지만 협상에 따라 포함시키지 않는 경우도 많습니다.)

– 건물 유지 관리비 부담금 여부- 유틸리티 비용 (전기세등 공과금) 의 부담 여부

유틸리티 비용의 예상금액을 알아봐야 합니다. 어떤 곳은 전기세가 굉장히 많이 나옵니다.


– 임대기간 연장 옵션의 존재 여부 

연장 옵션이 없으면 사업체가 잘 운영될 때 나와야 할 수도 있습니다. 따라서 옵션을 포함시키는 것은 사업체의 운영 뿐만 아니라 사업체를 매매 할 때도 중요한 고려 사항 입니다.


– 건물 사용 용도 점검
어떤 건물은 교육목적용으로만 사용이 가능하도록 허가가 되어 있습니다. 그런데도 불구하고 피부마사지 관리실을 운영한다면 건물의 사용 용도에 맞지 않으므로 불법사용을 하고 있는 것 과 같으며해당 사업체를 나중에 매매하려고 시도하더라도 이 문제 때문에 처분이 어려울 것입니다.  교육목적용 건물은 다른 상가건물에 비해서 저렴하게 책정되어 있고 세금혜택도 있을 것입니다. 이런 혜택을 받으면서일반 타 사용건물과 같은 용도로 활용한다면 건물주에게도 문제가 생길 것입니다. 따라서 이런 건물에 대한 사용용도를 조사할 필요성이 있습니다. 별도로 조사를 하지 않더라도 건물주의 이상한 행동, 예를 들면 계약과 달리 한쪽 부분은 창고로만 쓰게 한다던지, 외부 간판을 변경하지 못하게 한다던지 하는 요구조건을 내 걸 수 있으며,  주변 상가와 비교해서 임대료를 약간 저렴하게 계약 해 주려고 하는 경향이 있습니다.


테넌트 입장에서 건물사용용도에 대한 경쟁제한 규정 삽입
동종업종이 해당 건물을 리스하지 못하도록 하는 내용을 삽입할 수 있습니다.
굉장히 중요한 규정인데, 만약 네일스파를 운영하기 위해서 해당 건물을 임대한 경우, 동종업종인 다른 네일스파가 들어오는것은 막아야 사업을 영위하는데 출혈경쟁을 방지할 수 있을 것 입니다.  슈퍼마켓을 운영하고 독점적인 지위를 누리다가 장사가 잘 되는 것을 본 건물주가 별도로 또 다른 슈퍼마켓을 해당 건물에 오픈 한다면 문제가 클 것입니다. 


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